低价地块解套的隐秘延缓入市将成为主要的

来源：吉屋网综合整理发布时间：2016-09-10 11:20:25

2016年此后地盘商场高温不退，“面粉贵过面包”似乎成为商场常态，南京、姑苏、合肥、杭州、上海等城市地盘出售价钱记载屡被革新。

地价的快速爬升，来自对价钱快速上升的信心，但自2016年3月底此后，不光行业策略面出现频频，请求“稳房价”；“权势巨头人士”更是直接对“加杠杆去库存”周全否认。行业微观后台的不一定性，让业内也难免为这些新晋高溢价地盘捏一把汗。

这些地块的运转环境现实若何？

延缓入市是主要的

在房地产行业，现在对于拿地流传着如许一句话。“拿地是死，不拿地更是死。”背后的寄义是，因为地价高企，开发商拿地很能够面临较轻风险；但假如不拿地，开发商能够就要面临“断顿”的生活危机。

这类环境下拿下高溢价地盘果然没有风险吗？

以市为例。历史上累计出让的经营性用地楼面价超越3万的地块算计有59宗，算计地盘出让金为1919.38亿。停止2016年9月8日，这59宗地块的出售额仅337.8亿。

大师透露发挥分析，这些低价地很多都是2014-2015年入市，入市项目只要不到20个。从出售节奏看，大部门项目延缓入市已经超越1年，其实已经*先承担成本压力，此中很大部门的出售额还来自于保障房部门。

大师称，从现在环境看，入市的低价地项目获得出售业绩有一个很是显着的特征，都是五环及五环周围项目。这59宗地块总货值预期将在3800亿，停止本年6月实现224亿的出售额，现在来看，只相当于一年的成本成本。

记者发现，59宗低价地中，只要17宗有出售业绩，如华润城、万柳书院、龙湖西宸原著、壹号院等。

大师认为，五环外低价地数量很是多，包含延庆、顺义、大兴等区域，公寓类低价地数量浩大，都给将来商场带来风险。、上海出让的多宗住宅用地，均有“7090”的请求，但这并没有按捺住低价地出现。整体看，将来刚需已经只可瞄准二手房商场。依照现在地价超越房价的趋势，需要将来2年房价上升100%，这些低价地能力上市。

CRIC师房玲透露发挥分析，房企争夺优良项目经经常成立在对将来商场悲观的预期之上，但太高的楼板价使部门地块在拿地后迟迟未能顺遂入市，典型的案例有合景泰富崇文菜商场地块。还有部门地块因为项目体量大，同时触及地块整理、拆迁等成绩，大大延迟了项目开发速度，如南京中冶下关低价地块。

据记者统计，两年内未开工的低价地项目不在多数。譬喻，南京中冶置地拿下的下关区滨江1号地和3号地，地块出售日期为2010年9月；富力地产在无锡拿下的XDG-2009-77地块，出售于2010年；合景泰富2011年拿下的崇文菜商场（含西侧地）地块等。

解套的隐秘

纵观低价地解套过程，需要开发商“各显神通”。此中定位、降价、择机入市都很主要。

2014年1月28日，方兴地产以101亿元，溢价111.5%夺得上海闸北区大宁路街道325邻居住宅用地，折合楼板价47609元/平。与该地块临近的三个楼盘，此中2个在2014岁首年代统计的毛坯售价在3万-4.6万元/平，另外一个项目二手房挂牌价4.7万元/平，均低于前述楼板价，业内粗略估算该低价地需要售价达到7万元。2015年4月，方兴大宁金茂府正式开盘，头次推出开盘价约68090元/平。停止本年4月，已推出的674套中出卖了643套，去化率达到95%，平均售价73112元/平。

房玲称，大宁金茂府的困绕在于其定位*。开盘之前，大宁区域简直处于新房供给“断档期”，*中环边的象屿悦府项目，以二手房为主。因为项目楼板价直接高过周边新房且区域发展空间较大，金茂府采用做中**项目，打造区域标杆。一方面是大宁区域的生涯配套可以承接中**客户；另外一方面，在大宁区域并没有同典型竞品，打造区域标杆将使项目成为中**客户的罕见采用。

相比之下，部门项目则是前期定位中客户定位和产品定位错误，招致出售不优美绝伦。比方嘉定新城常发豪庭项目，2009年以超越4倍溢价夺得地盘，2012年8月开盘时，价钱低于全数板块平均价钱。认为，项目主推大户型（200平方米），并未与以刚需为主的嘉定新城相融合是项目要紧错误。

CRIC供给的数据显现，如华润佘山九里项目为2009年9月拿下地块，楼面价为11502元/平，溢价率高达226.72%。头次开盘价钱为52210元/平，现在售价仅为22819元/平。

单价地皇地块因为拿地成本高，需要以较高的出售价钱面世，以保证企业开发成本，这类地块经常需要期待商场时机入市。但多数低价地项目因为竞拍时对将来预期过于悲观，招致商场环境一直无知足预期售价。此时，企业迫于外界压力或成本需要，只可拉低售价入市，以换取项目去化。

开发商的成本率也从另外一面浮现了低价地成本之重。2016年上半年，135家房企的净成本率只要8.15%，即使在出售低迷的2015年同期，成本率也有10.1%。2016年上半年，135家房企的营业收入为5695.3亿，相比2015年同期涨幅高达37.11%。但同期净成本仅为464.3亿，同比涨幅12%。

泰禾集团董事长黄其森曾举例称，“厦门（楼盘）院子项目，泰禾拿地时是厦门的低价地，总价逾三十亿，假如泰禾现在再去拿这块地，再加一百亿也拿不下去了。大家感觉泰禾能够赚了大钱，现实上在这一百亿增值里面，泰禾仅赚了20%。”

新城控股副总裁欧阳捷认为，现在看，有的房企似乎保守，但只需现金流不竭，即便成本成本高些，将来也能够经过房价上升抵消成本增添。畴昔也有粤系、闽系房企保守扩大的案例，现在已经规模增进跃进全国30强之内，这了部门房企的神经。将来策略还看不到改变的迹象，房价上升趋势就不会改变，这类保守现象也不会停止。

低价地块解套的隐秘 延缓入市将成为主要的

低价地块解套的隐秘延缓入市将成为主要的